PAYLI MÜLKİYET
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı Mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu bir mülkiyet türüdür. Her bir malikin, malın tamamı üzerinde sahip olduğu pay oranına göre hakları vardır, ancak malın tamamını tek başına kullanma, yönetme veya tasarruf etme yetkisi, her bir malikin kendi payı ile sınırlıdır.
Paylı Mülkiyet Rejimi Nasıl Kurulur?
Paylı mülkiyet, toplu mülkiyet türlerinden biridir. Paylı mülkiyet rejimi bir eşya üzerinde ortaya çıkar ve bu rejim bir hukuki işlem niteliğini taşımaktadır. Birden fazla kişi hareket ederek bir malı satın aldığında veya devraldığında paylı mülkiyet rejimi ortaya çıkar.
Paylı Mülkiyetin Özellikleri:
- Her bir paydaş, mülkiyetin koruyucu etkisine sahiptir. 3. Kişi mülkiyete saldırıda bulunursa her bir paydaş el atma davası ile koruma isteme hakkına sahiptir.
- Paylı mülkiyet topluluğunun iç ilişkileri paydaşların yaptığı bir sözleşme ile düzenlenebilir. Yeni katılan malikler bu sözleşme ile bağlı olur mu? Söz konusu mal taşınır ise önceden yapılmış olan kullanma, saklama sözleşmesine ben taraf değilim diyerek anlaşmazlık çıkaramayacak ve yeni malik için sözleşme bağlayacağı hale gelecek. Söz konusu mal taşınmaz bir mal ise tapuya konulacak olan şerh ile yani malik kullanma, yararlanma ve yönetme sözleşmesi ile bağlı hale gelecek.
- Paylı mülkiyet topluluğu bir tüzel kişi oluşturmuyor. Her biri malik olduğuna göre eşyayı kullanabilecek ve faydalanabilecektir.
- Her paydaşın kullanma ve yararlanma hakkı vardır. Eğer bir taşınır eşya söz konusu ise ve mahkeme kararı ile kullanma ve yararlanmanın nasıl gerçekleşeceği belirlenmişse sonradan katılan paydaşlar için de o mahkeme kararı geçerlidir. Bir taşınmazın kullanılması ve yararlanılmasının belirlenmesi için bir mahkeme kararı alındıysa eğer doktrinde iki görüş mevcut bulunmaktadır. Mahkemeden alınan bu kullanılma ve yararlanma hakkıyla ilgili kararın tapuya şerh edilmesi ve ancak bu karardan sonra katılan paydaşları bu şekilde bağlayacağını söyleyen bir görüş mevcuttur. Diğer bir görüşe göre ise şerhin gerekmediği ve mahkeme kararının sonradan katılan paydaşlar için de bağlayıcı olduğu savunulmaktadır.
- Paydaşın yönetime katılma zorunluluğu yoktur.
Bir Paydaş Payını Devretmeden Başka Neler Yapabilir?
- Rehnedebilir.
- İntifa hakkı kurabilir.
- Taşınmaz yükü kurabilir.
Müşterek Mülkiyet ne demek?
Müşterek mülkiyet nedir? Müşterek mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin ortak hakka sahip olduğu ve bu malın tamamı üzerinde bölünmemiş bir şekilde hakların bulunduğu mülkiyet türüdür. Müşterek mülkiyette, malın tamamı üzerinde herkesin eşit hakları vardır, ancak malın bölünmesi ya da tasarrufu hakkında bir kısmı üzerinde tek başına işlem yapma yetkisi yoktur.
Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre, müşterek mülkiyet, paylı mülkiyetin aksine, ortakların malın tamamında eşit haklara sahip oldukları, ancak bu hakların her birinin paylara bölünmediği bir mülkiyet türüdür.
Paylı Mülkiyette Paydaşların Hakları
1. Kullanım Hakkı: Her paydaş, payına düşen oranda malın tamamını kullanabilir. Ancak, malın tamamında yalnızca kendi payı oranında hak sahibi olan paydaş, malın diğer bölümlerini kullanmak için diğer paydaşların rızasını almak zorundadır. Diğer paydaşlarla anlaşarak, malın tamamının kullanımını sağlayabilir, ancak tek başına malın tamamında tasarruf etme yetkisi yoktur.
2. Malın Yönetimi ve İdare Hakkı: Paylı mülkiyette, malın yönetimi ve idaresi, paydaşların ortak kararıyla yapılır. Paydaşların çoğunluğunun onayı gerekmektedir. Yönetim, malın kullanımını organize etmek, bakımını sağlamak veya kiraya vermek gibi işlemleri kapsar. Ancak, paydaşlar arasında anlaşmazlıklar olabilir ve bu durumda mahkeme yolu da kullanılabilir. Örnek: Paydaşlar arasında, taşınmazın kiraya verilmesi veya bakımının yapılması gibi kararlar için ortak bir onay alınması gerekir.
3. Payın Satışı ve Devrini Yapma Hakkı: Paydaş, kendi payını satabilir veya devredebilir. Ancak, malın tamamına yönelik tasarruf hakkı yoktur. Eğer bir paydaş payını satmak isterse, bu durumda diğer paydaşlara öncelikli olarak teklif etmek zorundadır. Yani, paydaşların birbirlerine karşı ileri sürebileceği önalım hakları vardır. Eğer diğer paydaşlar bu teklifi kabul etmezse, pay başkalarına satılabilir.
4. Gelir Paylaşımı Hakkı: Paydaşlar, malın gelirinden, örneğin kira gelirinden, orantılı olarak pay alır. Gelirin paylaşımı, pay oranlarına göre yapılır. Yani, paydaşların sahip oldukları pay oranı kadar gelir elde etme hakları vardır. Ancak tarafların aralarında yapmış oldukları bir sözleşme ile aksi karalaştırılabilir. Örnek: Bir taşınmazdan elde edilen kira geliri, payların oranına göre dağıtılır. Eğer bir paydaş %40 paya sahipse, bu paydaş %40 oranında gelir alır.
5. Payın Paylaştırılması ve Ortaklaşa Kullanım Hakkı: Bir mal, paylı mülkiyet altında olduğunda, paydaşlar arasında malın tamamının kullanımına yönelik anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Paydaşlar, malın paylaşılmasını talep edebilir ve bu durumda malın bölünmesi veya satılması gerekebilir. Eğer paydaşlar arasında malın paylaşılması konusunda bir uzlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurularak malın paylaşılması talep edilebilir. Ayrıca, paydaşlar, malın paylaşılmasını istemeyebilir ve ortaklaşa kullanmaya devam edebilirler.
6. Karar Alma ve Yönetimde Ortaklık: Paylı mülkiyette karar alma ve malın yönetiminde paydaşların ortak hareket etmesi gerekmektedir. Paydaşların her biri, yönetimle ilgili kararlar için eşit söz hakkına sahiptir. Örneğin, taşınmazın satılması, kiralanması veya büyük bir onarım yapılması gibi kararlar için paydaşların çoğunluğunun onayı gereklidir. Eğer paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkarsa, hukuki yollarla çözüm aranabilir.
7. Malın Değeri Üzerindeki Haklar: Paydaşlar, malın değerinde meydana gelen artışlardan ya da azalışlardan orantılı olarak sorumludurlar. Eğer mal değer kazanırsa, her paydaş bu artıştan kendi payı oranında faydalanır. Aynı şekilde, malın değer kaybetmesi durumunda da her paydaş zararını kendi payı oranında taşır.
8. Paydaşların Yükümlülükleri: Paylı mülkiyette, paydaşların bazı yükümlülükleri de vardır. Örneğin, malın bakım ve onarım masrafları, vergileri ve diğer giderler paydaşlar arasında paylaştırılır. Paydaşlardan biri, malın giderlerine katkıda bulunmazsa, diğer paydaşlar, hukuki yollara başvurarak bu katkıyı talep edebilirler.
Müşterek Mülkiyet ne demek?
Müşterek mülkiyet nedir? Müşterek mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin ortak hakka sahip olduğu ve bu malın tamamı üzerinde bölünmemiş bir şekilde hakların bulunduğu mülkiyet türüdür. Müşterek mülkiyette, malın tamamı üzerinde herkesin eşit hakları vardır, ancak malın bölünmesi ya da tasarrufu hakkında bir kısmı üzerinde tek başına işlem yapma yetkisi yoktur.
Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre, müşterek mülkiyet, paylı mülkiyetin aksine, ortakların malın tamamında eşit haklara sahip oldukları, ancak bu hakların her birinin paylara bölünmediği bir mülkiyet türüdür.
Paylı Mülkiyette Olağan Yönetim İşleri
Türk Medeni Kanunu'nun 690. maddesi, paylı mülkiyet hükümleri kapsamında paydaşların, payla ilgili yönetim işlerini nasıl yapacaklarına dair düzenlemeleri içerir. Bu maddeye göre, paydaşlardan her biri, malın olağan yönetim işlerini yapmaya yetkilidir. Olağan yönetim işleri, malın günlük kullanımı ve bakımı ile ilgili işlemleri kapsar. Bu tür işlemler arasında, küçük onarımlar ve tarımsal faaliyetler gibi işler yer alır. Ancak, olağan yönetim işlerinin yapılmasında paydaşların çoğunluğu karar alabilir ve bu karar doğrultusunda, olağan yönetim işlerinde yetki konusunda farklı düzenlemeler yapılabilir.
Öte yandan, "zorunlu ve ivedi işlerin yapılması" durumunda, kanun hükümleri gereği, paydaşların çoğunluk kararı gerekmeksizin bu işlerin yapılması mümkündür. Zorunlu ve ivedi işler, malın korunması ya da devamlılığının sağlanması için hemen yapılması gereken işlemleri ifade eder ve bu işlemler için çoğunluk kararı alınması gerekmez.
Paylı Mülkiyette Olağanüstü Yönetim İşleri
Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi, paylı mülkiyetin yönetimiyle ilgili olağanüstü işlemleri ve tasarrufları düzenler. Bu maddeye göre, paylı mal üzerinde yapılacak olağanüstü yönetim işleri, örneğin malın özgülendiği amacın değiştirilmesi veya olağan kullanımı aşan büyük çaplı yapı işleri, yalnızca paydaşların tamamının onayı ile gerçekleştirilebilir. Yani, bu tür işlemler, tüm paydaşların rızasına bağlıdır ve paydaşlardan birinin karşı çıkması durumunda işlem yapılması mümkün olmaz. Ancak, paydaşlar arasında aksi bir karar alınmışsa, bu karar doğrultusunda farklı bir düzenleme yapılabilir.
Ayrıca, paylı mal üzerinde tasarruf işlemleri yapılması, yani malın devri, satışı veya benzer işlemler, yine paydaşların tamamının kabulüne bağlıdır. Bunun dışında, bir pay üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar, bu hakları tüm mal üzerinde kuramazlar. Yani, bir paydaşa ilişkin yük veya rehin, tüm malın üzerinde aynı şekilde kurulamaz; her pay için ayrı ayrı tasarruf edilmesi gerekmektedir.
Paylı Mülkiyet Davası Nedir?
Taksim anlaşmasını paydaşlar kendi aralarında belirleyebilirler. Taşınmazlarda aynen paylaşım yapılabilir. Ya da satılsın nakdi paylaşım yapılsın diyebilir paydaşlar. Paydaşlar kendi aralarında paylaşımı yapamazlarsa paylaşım davası açarlar.
Taşınmazın Taksimi (Paylaşılması): Paydaşlar arasında taşınmazın paylaşılması gerektiği durumlarda, paylı mülkiyet davası açılabilir. Örneğin, paydaşlar arasında anlaşmazlık olduğunda, taşınmazın fiziksel olarak paylaştırılmasına karar verilmesi istenebilir. Ancak, taşınmazın fiziki olarak taksimi mümkün değilse (örneğin, arazi parçası tek bir bütün oluşturuyorsa), mahkeme, taşınmazın satılmasına ve satış bedelinin paydaşlar arasında paylaşılmasına karar verebilir.
Taşınmazın Satılması: Paylı mülkiyet kapsamında, bir paydaşın payını diğer paydaşlara veya dışarıya satma hakkı, belirli koşullara bağlıdır. Bölme istemi durumunda, paydaşlardan birinin malın fiziksel olarak bölünmesini talep etmesi durumunda, eğer malın bölünmesi somut koşullar açısından mümkün değilse ya da bu bölünme, malın önemli bir değer kaybına yol açacaksa, o zaman açık artırma yolu ile satışa karar verilebilir. Bu durumda, paydaşlar arasında malın satışı, açık artırma ile gerçekleştirilir.
Önemli bir husus, satışın paydaşlar arasında artırma yolu ile yapılması, yani paydaşların birbirlerine öncelikli olarak teklif verme hakkı olmasıdır. Ancak bu tür bir satışa karar verilmesi, tüm paydaşların rızasına bağlıdır. Yani, bir paydaşın malın satışına onay vermemesi durumunda, açık artırma yoluyla satış gerçekleştirilemez. Burada temel amaç, paydaşların çıkarlarını korumak ve malın değer kaybetmesini engellemektir. Eğer paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkarsa veya satışa rıza gösterilmezse, malın satışı başka bir yöntemle, örneğin dışarıdan bir alıcıya yapılabilir.
Sonuç olarak, paylı mülkiyette payın satılmasına karar verilmesi, paydaşların karşılıklı rızasına ve malın durumuna göre şekillenir. Eğer bölme mümkün değilse veya satışa karar verilirse, bu işlemler paydaşlar arasında uyumlu bir şekilde yapılmalıdır.
Paydaşların Hakları Üzerine İhtilaflar: Paylı mülkiyette, paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı, gelirinin paylaşımı, bakım ve onarım gibi konularda ihtilaflar ortaya çıkabilir. Bu tür durumlarda, paylı mülkiyet davası ile tarafların hakları mahkeme tarafından belirlenir.
Paylı Mülkiyet Davası Sonuçları
Paylı mülkiyet davası sonucunda, malın paylaşılması amacıyla çeşitli hukuki sonuçlar doğabilir. İlk olarak, eğer malın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse ve bu bölünme malın değerini düşürmeyecekse, mahkeme malın paydaşlar arasında bölünmesine karar verebilir. Ancak, bölünme mümkün değilse veya malın değer kaybına yol açacaksa, mahkeme malın satışına karar verebilir. Bu durumda, satış genellikle açık artırma ile yapılır ve elde edilen gelir, paydaşlar arasında paylaştırılır. Paydaşlardan biri, maldan çıkmak isterse, payını pay sahipleri haricinde birilerine satabilir, ancak diğer paydaşların öncelikli alım hakkı vardır. Mahkeme, payların satışı konusunda da düzenlemelerde bulunabilir. Eğer paydaşlar arasında anlaşmazlıklar veya kötüye kullanım riski varsa, mahkeme, adli kontrol uygulayarak malın kötüye kullanılmasını engellemeye yönelik tedbirler alabilir.
Tapuda Paylı Mülkiyet Nasıl Anlaşılır?
Tapuda paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli paylarla malik olunması durumunu ifade eder. Bu durum, tapu kaydında her bir malik için belirli pay oranlarının belirtilmesiyle anlaşılır. Paylı mülkiyetin varlığı, tapu kaydında "paylı mülkiyet" ibaresiyle, maliklerin her birinin sahip olduğu pay oranlarıyla ve varsa bu paylara ilişkin diğer haklarla (örneğin, kullanım hakkı, satış hakkı) ortaya konur. Ayrıca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi ortak mülkiyet türlerinde de paylı mülkiyet söz konusu olabilir. Tapu kaydında, taşınmazın her bir bağımsız bölümüne ilişkin payların belirtilmesi, taşınmazın mülkiyet yapısının paylı olduğunu gösterir.